اوراق قرضه با پشتوانه رهنی

از ویکی‌پدیا، دانشنامهٔ آزاد
پرش به: ناوبری، جستجو
اوراق قرضه با پشتوانه رهنی

اوراق قرضه با پشتوانه رهنی، (به انگلیسی: Mortgage-backed securities) این اوراق توسط موسسات دولتی یا موسسات مورد حمایت دولت، مانند فنی می و فردی مک منتشر می‌شوند. در واقع این موسسات این اوراق را به پشتوانه مجموعه‌ای از وام‌های مسکن (که ممکن است این وام‌ها را خود داده باشند، یا آنها را از دیگر بانک‌ها خریده باشند) که در ترازنامه خود دارند، منتشر می‌کنند (فرایند تبدیل وام به اوراق قرضه) و پس از فروش آنها به سرمایه‌گذاران، وجوه حاصله را مجدداً وارد چرخه پرداخت وام مسکن می‌کنند. در واقع با این اقدام، وجوه لازم جهت پرداخت به متقاضیان وام مسکن، فراهم می‌گردد.

از مزایای خرید این اوراق، بازگشت بخشی از اصل و فرع آن، در پایان هر ماه می‌باشد، در حالی‌که در سایر اوراق قرضه اصل مبلغ فقط در سررسید قابل دریافت است. بازار اوراق رهنی شامل اوراق رهنی مسکونی و اوراق رهنی تجاری است. منظور از اوراق رهنی مسکونی اوراقی است که پشتوانه ی انها وام های رهنی مسکونی است و به همین ترتیب اوراق رهنی تجاری توسط وام های رهنی مربوط به املاک تجاری پشتیبانی میگردند. در کشور امریکا بازار وام های رهنی به دو بخش وام های رهنی با ضمانت اژانس های دولتی و وام های رهنی بدون ضمانت تقسیم میگردد. ساختار این وام ها به گونه ای است که جریان نقدی مربوط به اصل و بهره ی وام ها از قرض کننده به دارنده ی اوراق منتقل میشود. ممکن است این اوراق ساختار پیچیده ای داشته باشند که خود شامل مجموعه ای از اوراق بهادار رهنی باشند ، که از جمله ی این اوراق میتوان به تعهدات رهنی وثیقه گذاری شده (CMO) وتعهدات بدهی وثیقه گذاری شده (CMD) اشاره کرد .اوراق بهادار رهنی را به قطعاتی تقسیم میکنند که ریسک و بازده متفاوتی دارند و سرمایه گذاران می توانند به تناسب ریسک پذیری خود در این اوراق سرمایه گذاری کنند.

فرآیند تبدیل به اوراق بهادار کردن(securitization)[ویرایش]

فرایند اوراق بهادار سازی فرایندی پیچیده است ، این فرایند ریسک را توزیع میکند و به سرمایه گذاران اجازه میدهد تا سطوح مختلفی از ریسک را انتخاب کنند. اصول ان عبارتند از :

  • وام های رهنی توسط یک نهاد واسط خریداری شوند. هدف از ایجاد نهاد واسط تفکیک مالکیت وام های رهنی و فروشنده ی ان است ، به عبارت دیگر در صورت عدم وجود نهاد واسط مالکیت وام های رهنی تبدیل شده به اوراق بهادار همچنان در اختیار بانک خواهد ماند و در صورت ورشکستگی بانک طلبکاران قادر به تملک انها میباشند.
  • خریدار مجموعه ای از وام های رهنی را جمع اوری کند.
  • خریدار اوراق بهادار با پشتوانه ی وام های رهنی را براساس مجموعه ای از وام های رهنی جمع اوری شده منتشر کند.

ایجاداوراق بهادار مطمئن توسط اژانس های تحت حمایت دولت و نهادهای خصوصی با اعتبار بالا صورت میگیرد.در ایالات متحده دارنده گان اوراق بهادار رهنی مسکونی دارای این اختیار هستند که اقساط ماهانه را بیشتر از انچه از قبل تعهد کرده اند پرداخت کنند و تسویه ی کل مبلغ وام را زودتر انجام دهند ، بنابرین جریان نقدی ماهانه ی این اوراق از قبل مشخص نیست، در نتیجه اوراق بهادار با پشتوانه ی وام های رهنی دارای ریسک پیش پرداخت (prepayment Risk) هستند.

مزایا و معایب[ویرایش]

در دهه ی 1971در حالی که تورم منجر به تضعیف منابع مالی صندوق مسکن امریکا شد و از طرفی افزایش رشد جمعیت صورت گرفت ایجاد اوراق رهنی مسکونی باعث شد تا مشکل کمبود مسکن برطرف شود. اما چنین کاری باعث گسترش صنعت اوراق بهادار بدون پشتوانه شد و یک ریسک سیستماتیک مخفی را به وجود اورد ، زیرا قرض دهندگان وام های رهنی را می فروختند بدون اینکه منتظر بمانند که ایا قرض گیرند گان قادر به بازپرداخت انها هستند یا نه. وام های رهنی بی پشتوانه و بحران مالی در بحران مالی سال 2007 وام های رهنی بیپشتوانه نقش اصلی را بازی کردند و باعث ورشکسته گی بسیاری از بانک های امریکایی شدند .اما در سال 2112 وام های رهنی با کیفیت بالا برای بانک های امریکایی سودمند بودند.

انواع اوراق بهادار رهنی[ویرایش]

  • اوراق رهنی مسکونی : جریانات نقدی ان مبتنی بر جریانات نقدی ناشی از پرداخت اصل و سود وام های رهنی

مسکونی است.

  • اوراق رهنی تجاری : جریانات نقدی ان توسط وام های رهنی مربوط به املاک تجاری پشتیبانی میگردد.
  • تعهدات رهنی وثیقه گذاری شده : این اوراق متشکل از چندین قطعه بوده که جریانات نقدی هر یک از این قطعات مبتنی بر جریانات نقدی سبدی از اوراق با پشتوانه ی وام های رهنی است.
  • تعهدات بدهی وثیقه گذاری شده : اوراق بهاداری هستند که به پشتوانه ی یک یا چند نوع از تعهدات بدهی زیر

منتشر میشوند. اوراق قرضه ی شرکتی پر ریسک ،

اوراق بهادار با پشتوانه ی وام های رهنی ، اوراق قرضه ی بازار های نو ظهور ، وام های بانکی و بدهی های در معرض نکول

  • اوراق بهادار رهنی تفکیک شده : در این نوع اوراق پرداخت های مربوط به اصل و بهره ی وام های رهنی از هم

تفکیک میشوند که خود به دو نوع تقسیم میگردد. اوراق بهادار مبتی بر بهره : جریانات نقدی این اوراق ناشی از پرداخت بهره ی وام های رهنی است. اوراق بهادار مبتنی بر اصل : جریانات نقدی این اوراق ناشی از پرداخت مربوط به اصل وام های رهنی است.

  • اوراق بهادار ضمانت شده : این اوراق توسط اژانس های تحت حمایت دولت امریکا پشتیبانی میگردند.
  • اوراق ضمانت نشده : این اوراق توسط نهاد های خصوصی معتبر منتشر می شوند.

میانگین موزون سررسید (WAM) و میانگین موزون نرخ کوپن (WAC)[ویرایش]

وام های رهنی پشتیبان اوراق ممکن است هر یک دارای ویژگی های مختلف مانند نرخ وام و سررسید های متفاوتی باشند به همین دلیل برای سبدهای پشتیبان اوراق ،میانگین موزون سررسید و میانگین موزون نرخ کوپن محاسبه می شود . وزن هر وام در محاسبه ی میانگین موزون برابر با نسبت اصل وام باقی مانده به مجموع اصل وام همه ی وام های رهنی موجود در سبد است.

ریسک های مرتبط با اوراق بهادار رهنی[ویرایش]

ریسک پیش پرداخت (prepayment Risk)  : ریسک پیش پرداخت زمانی اتفاق می افتد که خانه ها فروخته می شوند یا صاحب خانه به وسیله ی یک وام دیگر تامین مالی مجدد می کند . علی رغم اینکه دارنده ی اوراق بهادار رهنی جریانات نقدی را دریافت می کند اما با نوعی ریسک پیشپرداخت مواجه میباشد ، زیرا افراد زمانی تامین مالی مجدد می کنند که این تامین مالی برایشان هزینه ی کمتری داشته باشد ،به عبارت دیگر زمانی که نرخ بهره ی بازار پایین بیاید افراد تمایل دارند که با هزیینه ی پایین تری وام بگیرند و وام های قبلی خود را پیش پرداخت کنند ، در صورت پیش پرداخت وام ها دارندگان اوراق بهادار رهنی جریانات نقدی را زودتر دریافت می کنند و این جریانات را با نرخ بهره ی پایین تری سرمایه گذاری می کنند که باعث میشود دارندگان این اوراق نرخ بازده پایین تری را کسب کنند و از این بابت متحمل زیان شوند.


عوامل مرتبط با ریسک پیش پرداخت[ویرایش]

  • رشد اقتصادی (economic growth) : رشد اقتصادی موجب رونق بازار مسکن و افزایش حجم معاملات

در این بازار میشود و سرعت پیش پرداخت با انگیزه ی خرید مسکن جدید و دریافت وام جدید افزایش می یابد.

پیش پرداخت راکاهش یا افزایش دهد.

  • ریسک قوانین و مقررات (regulatory risk) : تغییر در قوانین مالیاتی ودیگر قوانین موجب این عامل

می شود.

ریسک نکول (credit risk)[ویرایش]

  • منتشر کننده گان اوراق بهادار رهنی با استفاده از عوامل زیر این ریسک را کنترل می کنند.
  • قبل از دادن وام در مورد توان بازپرداخت قرض گیرنده تحقیق می کنند.
  • اژانس های تحت حمایت دولت امریکا بازپرداخت وام ها را تضمین می کنند.
  • اوراق بر اساس سبدی از وام ها منتشر می شود که باعث کاهش ریسک نکول نسبت به زمانی که

یک وام باشد می شود.

  • معمولا املاک و یا دارایی های واقعی به عنوان وثیقه ی این وام ها هستند که احتمال نکول را

کاهش می دهد.



منابع[ویرایش]

  • مشارکت‌کنندگان ویکی‌پدیا، «Mortgage-backed security»، ویکی‌پدیای انگلیسی، دانشنامهٔ آزاد (بازیابی در ۲۱ مه ۲۰۱۴).