بافت فرسوده شهری
عنوان مقاله:مسکن مشارکتی نوید نجف آباد
مدیر طرح:شرکت مسکن سازان استان اصفهان
موقعیت پروژه:محله نوید در حدفاصل خیابانهای امام خمینی و خیابان قدس در نجف آباد قرار دارد
مساحت بافت فرسوده:2 هکتار
تاریخ شروع:اردیبهشت 1390 محله نوید دارای 79 پلاک مسکونی و 20 پلاک تجاری می باشد.
فاز اول شامل 26 پلاک در مجاورت خیابان قدس می باشد.
مشکلات محله
- شهرت نامناسب محله به لحاظ بزهکاری های اجتماعی
- دسترسی نامطلوب
-واحدهای فرسوده
- فقر محیطی
- ارزش پایین زمین نوید
- معابر تنگ و باریک
- پلاک های نامنظم
- عدم دیده شدن سرانه های مورد نیاز نظیر فضای سبز،..
دلایل انتخاب پروژه :
- شرایط نامناسب محل
- اعلام آمادگی ساکنین و مالکین جهت مشارکت در نوسازی
این پروژه تجربه ای است که در کشور های پیشرفته دنیا برای نوسازی و توسعه شهری مدت زمان زیادی استفاده شده و مساحت بالایی از شهرها به این روش نوسازی شده است
- روند نوسازی در این پروژه بر پایه مشارکت مردم و ایجاد ارزش افزوده روی پلاک ها می باشد و با استفاده از همان ارزش افزوده برای نوسازی منطقه استفاده می شود
- این روش راهکاری مناسب می باشد برای اجرای عملیات نوسازی در بافت های فرسوده
- کلیه پلاک ها در قالب یک پلاک تجمیع شده و بعد پلاک تجمیع شده تفکیک مجدد می گردد.در تفکیک مجدد شرایط مناسب تری ایجاد می شود از جمله:تعریف خدمات جدید،تعریض معابر و ... که در ارائه این خدمات همه پلاک ها در آزاد سازی زمین های مورد نیاز به صورت عادلانه سهیم هستند و این یکی از ویژگی های این پروژه است که اگر قرار باشد خدماتی اضافه شود همه زمین ها به یک مقدار در آن خدمات شریک شده و ارزش افزوده همه به صورت عادلانه به همه پلاک ها تخصیص می یابد
- طرح به صورت مرحله به مرحله پیشرفت کرده و بر اساس روند ذکر شده کل پلاک ها تجمیع شده و در قالب یک تفکیک مجدد همه پلاک ها به صورت منظم با ارتفاع مناسب و معابر باز تفکیک شده و ارزش اقتصادی زمین ها با توجه به طرح افزایش پیدا کرده و این ارزش افزوده به صورت عادلانه بین همه پلاک ها توزیع می شود و کاهشی که در اثر اضافه شدن خدمات و بازشدن معابر در مساحت زمین های موجود ایجاد می شود،در نهایت با توجه به ارزش افزوده هر پلاک به نفع مالکین خواهد بود.همچنین تمام مواردی که در طرح جامع برای این محدوده لحاظ شده است،در طرح پیشنهادی در نظر گرفته شده سعی بر این بوده مشکلات موجود و آینده حل و قابلیت نوسازی برای تمام پلاک ها ایجاد شود.
- با اجرای این طرح و منظم شدن شکل پلاک ها پرت زمین ها کم شده و با عث ایجاد یک زمین ذخیره می شود که مالک آن تمامی اهالی هستند.اتفاقی که می افتد این است که اگر خیابان باز شود ارزش زمین ها به صورت یکسان افزایش پیدا می کند،حتی زمینی که به عنوان ذخیره در نظر گرفته شده است.این زمین ذخیره از طرف تعاونی به مجری طرح واگذار می شود تا از محل فروش آن هزینه های اجرایی طرح تامین شود.
- سعی مسئولین پروژه نوید بر آن است که تا جایی که امکان دارد هزینه های اجرایی طرح را از محل اعتبارات ملی تامین کنند تا این زمین ذخیره بیشتر به عنوان پشتوانه مالی محله باشد و در آینده می تواند یا بین اهالی به نسبت زمین آورده تقسیم شود و یا تبدیل به تامین اعتبار برای ساخت فونداسیون خانه ها شود و این امر بستگی به این دارد که تا چه حد می توان از اعتبارات ملی استفاده کرد.اگر امکان استفاده از اعتبارات ملی نباشد این زمین به صورتی در طرح در نظر گرفته می شود که معادل هزینه ها باشد.این روش روشی است که خود اهالی در نوسازی محله خود مشارکت می کنند
- هرکدام از مالکین با حضور در دفتر محلی از ارزش افزوده ای که برای پلاک آنها به وجود می آید آگاه میشوند و با توجه به این ارزش افزوده،کاهش مساحت در پلاک های جدید توجیه شده و حتی اگر یکی از ساکنین با دریافت سند جدید قصد فروش زمین خود را بدون ساختن آن داشت با توجه به ارزش افزوده از سود قابل توجهی برخوردار خواهد شد.
- بر طبق قانون اداره ثبت نمیتوان زمینی را که مالکان متعدد دارد تفکیک کرد و باید زمین با یک مالک به اداره ثبت معرفی شود.برای حل این مسئله تعاونی در محل تشکیل میشود که این تعاونی متعلق به ساکنین است و با انتخاب هیئت مدیره و مدیرعامل به تعاونی وکالت می دهند که اداره ثبت بتواند برای تجمیع و تفکیک طرح اقدام کند ویژگی این تعاونی این است که منتخب و معتمد خود اهالی هستند،از نظر قانون تایید شده است،حقوق همه کاملا رعایت شده است و سود پروژه را به صورت عادلانه بر طبق قوانین اداره تعاون بین همه تقسیم می کند
- کلیه مالکین در این شرکت تعاونی سهامدار می شوند و به اندازه ارزش ملکی آنها یا ارزش ساخت(در صورت داشتن پروانه)به عنوان آورده در نظر گرفته شده و قیمت گذاری می شود و به عنوان سهم آن شخص در شرکت تعاونی مشخص خواهد شد منبع : [۱]
اقامتگاه سنتی طلوع خورشید درجهت نوسازی بافت فرسوده استان اصفهان رسماً افتتاح گردید. اقامتگاه سنتی طلوع خورشید با مساحت 520 مترمربع و زیربنای حدود 722 مترمربع با هزینه ای حدود 10 میلیارد ریال ایجاد گردیده است. این اقامتگاه در 2 طبقه، 12 سوییت، 32 تخت خواب و خدماتی نظیر کافی نت مجهز به اینترنت پر سرعت، چایخانه سنتی و ... در محله تاریخی حمام قاضی اصفهان پذیرای مهمانان خویش است. این هتل در wikimapia هم دارای صفحه می باشد
تحليلي بر اثرات اقتصادي اجتماعي طرح هاي احيا و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري (مطالعه موردي محله جوباره اصفهان)
چكيده
امروزه مسأله فضا و توسعه پايدار فضايي از جمله مهمترين مسائلي است كه مورد توجه مسئولين و برنامهريزان شهرها قرار گرفته است.و بافت هاي فرسوده شهري يكي از بهترين منابع فضايي به شمارميرود.بنابراين به منظور جلوگيري از گسترش افقي شهرها و استفاده بهينه تر از اين فضاهاي خالي اما فرسوده مسئولين به فكر بهسازي آن افتاده اند.
محله جوباره اصفهان يكي از قديميترين محلات شهر به عنوان اصليترين هسته اوليه شكل گيري اصفهان و قسمتي از بافت تاريخي ارزشمندي است كه هنوز انسجام و پيوستگي خود را در دل شهر اصفهان حفظ نموده است. اين محله با اين غناي فرهنگي امروزه با معضلي به نام بافت فرسوده مواجه شده، فرسودگي(كالبدي، اقتصادي- اجتماعي) باعث گرديده تا ساكنين اوليه و اصيل محله به مناطق ديگر شهر مهاجرت و از سوي ديگر محله مورد هجوم مهاجرين فقير و با درآمد پايين قرار گيرد، و بسياري از خانه هاي محله به صورت انبار يا خالي و متروكه رها شود.جهت انجام فعاليت هاي بهسازي و ساماندهي بافت قديم و فرسوده محله، سازمان مسكن سازان، به شناخت گذشته تاریخی محله پرداخته. پس از انجام برداشتهای لازم و معین شدن رتبه تاریخی محدوده مورد نظر و همچنین پس از شناسایی فضاهای ارزشمند و بارز آن محدوده، طرح ساماندهی تهیه گردید.
با توجه به موضوع پژوهش، هدف اين پژوهش تحليلي بر اثرات اقتصادي- اجتماعي طرح ها بر روي ساكنين بافت مي باشد. بر اين اساس در بررسي اثرات نوسازي و بهسازي از تئوري توانمندسازي و مشاركت مردمي در بافت فرسوده استفاده شده است.
براي بررسي اين تغييرات تركيبي از روش هاي پيمايشي، اسنادي، آماري و توصيفي- تحليلي به كار برده شده و به منظور شناخت اثرات اين طرح ها بر ساكنان بافت 320 پرسشنامه توزيع و علاوه بر آن براي تجزيه و تحليل بهتر از نرم افزارهاي ArcGis -Arcviwe-Spss استفاده شده است.
نتايج پژوهش نشان دهنده اين مطلب است كه اجراي طرح تنها در بعضي از موارد(ايجاد امنيت) توانسته تا حدودي موفق عمل نمايد و در بقيه موارد(اقتصادي- اجتماعي) نه تنها نتوانسته به اين اهداف برسد، بلكه باعث نارضايتي مردم از شرايط به وجود آمده شده، همين امر كندي اجراي طرح را در پي داشته است.
كلمات كليدي: محله جوباره- بافت فرسوده - طرح هاي احيا و نوسازي - اثرات اقتصادي اجتماعي- توانمندسازي
منبع :www.imbf.irwww.imbf.ir
کاریکاتور بافت فرسوده
به تازگی کتابی با عنوان کاریکاتور بافت فرسوده توسط شرکت عمران و مسکن سازان استان اصفهان منتشر شده است . می توانید نمونه تصاویر را از لینک زیر مشاهده کنید: کتابچه کاریکاتور بافت فرسوده
این کارکاتور ها در ویکی پدیا هم موجود می باشد
بافت فرسوده به محدودهای از شهرها گفته میشود که شرایط زیر را دارا باشد:
- دست کم ۵۰ درصد املاک آن دارای مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع باشند (ریزدانگی)
- دست کم ۵۰ درصد معابر آن کمتر از ۶ متر مربع باشند (نفوذناپذیری)
- دست کم ۵۰ درصد ساختمانها فاقد سیستم سازه مناسب باشند (ناپایداری)[۲]
بافت فرسوده به چند گونه تقسیم می شود:سوالات متداول در خصوص بافت فرسوده
· بافت فرسوده با پیشینه تاریخی (ارزشمند) · بافت فرسوده فاقد ارزش تاریخی
· بافت فرسوده با پیشینه روستایی [۲]
مداخله در این گونه بافتها به دو صورت در حال حاضر در کشور ایران انجام می شود : ۱- مداخله مستقیم ۲- مداخله غیر مستقیم(حمایت از نوسازی توسط مردم)سوالات متداول در خصوص بافت فرسوده
در روش مداخله مستقیم احیا و نوسازی بافت های فرسوده به ۳ طریق انجام می شود :
الف :احیا و مرمت ابنیه واجد ارزش تاریخی پروژه های مرمتی
ب:ساماندهی محور های تاریخی گردشگری ساماندهی محور
ج:احداث واحد های مسکونی به صورت الگوی نوسازی با تخریب املاک فاقد ارزش و تجمیع آنها نوسازی در بافت
بازسازی بافت فرسوده و توسعه اقتصادی شهر
فرسودگی بافتهای شهری امروز بهعنوان عاملی برای جلوگیری از تحقق روشهای مدرن مدیریت شهری در شهرسازی به حساب میآید. همین امر هم منجر به عدمپیشرفت و توسعه شهر شده است. انتخاب مناطق فرسوده شهری برای اسکان مهاجران و قشر کمدرآمد شهر نشان از افزایش روزافزون مشکلات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی دارد که خود تهدیدی بزرگ برای شهرهای مهاجرپذیر است. مناطق فرسوده که روزگاری بخش مهمی از شهرها را تشکیل میدادند و هویت شهرها به حساب میآمدند اکنون به مناطق ناامنی تبدیل شدهاند. در واقع میتوان گفت که هویت شهرها به نوعی دچار مشکل شده است. در شهرهایی که در یک فاصله زمانی، پدیده شهرنشینی مقدم بر شهرسازی میشود و روند رشد و جذب شتابان جمعیت شهرنشین از کنترل خارج میشود، عموما شهرها با مشکلات خاصی روبهرو میشوند که برطرف کردن این مشکلات، هزینه و زمان زیادی را میطلبد. از مهمترین پیامدهای شهرنشینی در کنار عدمایجاد زیرساختهای مناسب شهری برای ساکنین و مهاجرین شهرها، به وجود آمدن بافتهای نامنظم و فرسوده پیرامون و درون شهر است. امروزه این مناطق فراموش شده شهری بهعنوان عاملی برای جلوگیری از تحقق روشهای مدرن شهرداری در توسعه اقتصادی شهرها به شمار میروند. با افزایش شهرنشینی پدیده قطبی شدن نمایان میشود. پدیده قطبی شدن، شهرها را به دو قطب تقسیم میکند: قطب اول شامل جمعیت ساکن در بخشهای شمالی شهر است و ویژگیهایی نظیر متراژ بالا و تراکم جمعیتی پایین، وجود مشاغل با درآمد بالا، سرانه بالای خدمات شهری و... هستند و قطب دوم شامل جمعیت ساکن در جنوب شهر با ویژگیهای بالعکس قطب اول هستند. در این مناطق بهدلیل توان پایین اقتصادی و عدموابستگی ساکنان امکان حفظ حیات و بازسازی ساختمانها وجود ندارد و میزان مقاومت این بناها بهدلیل فرسودگی بسیار پایین است و در زمان بروز زلزله عملیات امداد و نجات با وجود تراکم زیاد ساختمانی و معابر تنگ و باریک به سختی صورت میگیرد. بافتهای مختلف فرسوده دارای معضلات تقریبا یکسان در شهر هستند، اما راهکارهای مقابله با این بافتها بنا به نوع تشکیلدهنده، متفاوت است. برای اصلاح بافتهای فرسوده ضروری است که ابتدا نوع بافت را مشخص کرده سپس راهکار لازم اتخاذ شود. از جمله مشکلات اقتصادی بافتهای فرسوده شهری میتوان به وضعیت نامطلوب اشتغال و درآمد و در نتیجه کمبضاعتی مالی و اقتصادی ساکنان، موقعیت و ارزش اقتصادی زمین، تغییر الگوی مصرف، سرمایهگذاری نامتعادل در امور عمرانی شهر، مالیات و عوارض شهری و ضعف همکاری نهادها و مؤسسات اقتصادی، فرهنگی در توسعه اقتصادی- اجتماعی بافت قدیم اشاره کرد. برای جلوگیری از راکد شدن این مناطق باید تدبیر مناسب اندیشید و با تحرک بخشیدن، احیا و بازسازی مناطقی که پویایی خود را از دست دادهاند حیاتی دوباره بخشید و مانع از غیرفعال بودن و تحمیل هزینه به شهر گشت. بازسازی بافتهای فرسوده باید بهگونهای صورت پذیرد که اصولی از جمله رعایت اصول معماری و شهرسازی، توانمندسازی ساکنان بافتهای فرسوده جهت مشارکت در بازسازی، جلوگیری از سوداگران زمین و حداکثر بازدهی بازسازی بافت فرسوده، احیا و بازسازی سریع و کامل بافتها، اجرای طرح بازسازی در قالب طرحهای مشخص اجرایی قابل تفکیک و دارای قابلیت انعطافپذیری نکات مثبت بازسازی بافت فرسوده از منظر اقتصادی شهری، استفاده بهینه از زمینهای شهری، و کاهش فاصله بین دو قطب موجود در شهر رعایت شود.
